房贷换锚九问:何为换锚、哪些需要换、如何换?

2020-03-17 16:25:26 来源:人民日报 6个月大赚574%!

  存量房贷利率“换锚”正式开始!

  根据央行规定,存量浮动利率贷款定价基准转换已于3月1日启动,“换锚”工作将持续近六个月,到8月底前完成。存量浮动利率贷款中,商业性个人住房贷款,也就是我们俗称的房贷,占很大一部分。

  虽然房贷“换锚”大幕已经拉开,可不少人心里还有一些疑问。别着急,经社君精心挑选了9个大家普遍关心的问题,为你答疑解惑。

  ① 何为房贷“换锚”?

  买过房的朋友都知道,房贷过去的定价基准是贷款基准利率,银行会与个人协商,按照基准利率上浮或下浮多少来确定最终的房贷利率。

  转换后,房贷的定价基准变成了贷款市场报价利率,也就是LPR,最终房贷利率确定的方式也就变成了LPR加点(加点可为负值)。由于房贷时间基本都在5年以上,所以这里的LPR指的也是5年期以上LPR。相比于贷款基准利率,LPR的市场化程度更高,能及时反映市场利率变化。

  所谓“换锚”,就是要把过去存在的以贷款基准利率为定价基准的贷款转换为锚定LPR,由于这些贷款的数量比较多,所以需要一段比较长的时间来完成。

  ② 哪些贷款需要“换锚”?

  “换锚”的贷款需要同时满足3个条件:

  一是2020年1月1日前已发放,或已签订合同但未发放;二是参考贷款基准利率定价;三是浮动利率。

  请注意,固定利率贷款、已参考LPR的浮动利率贷款无需转换;已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换;公积金个人住房贷款不需要转换(但组合贷款中的商业性个人住房贷款也要转换定价基准)。

  是不是只有房贷需要“换锚”?

  答案是否定的。只要是符合上述3个条件的贷款都需要转换,对个人来说,包括房贷、消费贷、质押贷等。除了房贷以外的贷款,转换后,LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等由个人和银行按市场化原则协商决定。

  简单来说,如果你在今年以前有过房贷,那么这笔贷款就得“换锚”,如果你还有符合上述条件的其他贷款,也得跟银行协商确定新的利率。

  ③ 如何“换锚”?

  央行对“换锚”给出了2种方案:

  一是选择固定利率,房贷利率与你当前的利率水平保持不变,以后不管LPR怎么变化,你的房贷利率都不变;

  二是选择浮动利率,房贷利率会根据LPR的变动而变化。

  固定利率和浮动利率分别怎么确定?举个例子一看便知。

  借款人小明买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠,贷款日2015年8月1日,期限20年。目前5年期贷款基准利率是4。9%,转换前房贷的实际执行利率是:

  4.9%×(1﹣10%)=4.41%

  ①如果小明选择转换为固定利率,那么直到偿还完毕,这笔房贷的实际执行利率一直都是4.41%;

  ②如果小明选择转换为浮动利率,那么情况会稍微有些复杂。

  根据央行公告,房贷的定价基准转换为LPR后,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值。

  以此来说,小明这笔贷款最近的执行利率水平是4。41%,2019年12月LPR为4。8%,加点数值为﹣0。39%=4。41%﹣4。8%,即减39个基点。直到偿还完毕,这个加点数值都不会变,小明房贷利率将随着LPR的变动而变化。

  ④ “换锚”后房贷怎么变?

  还是看小明的例子。

  目前,大多数存量房贷的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日,假设小明在转换中仍然和银行照此约定,且在3月30日转换定价基准。

  按照央行规定,今年3月30日至12月31日,小明这笔贷款执行的利率仍是4.41%,不过请注意,虽然利率看似没变,但在这段时间,利率的计算方式其实已经变了,这里的4.41%等于4.8%﹣0.39%。从明年1月1日开始,小明这笔房贷的执行利率将调整为今年12月发布的LPR﹣0.39%,此后每年的执行利率都为前一年12月发布的LPR﹣0.39%。

  需要特别提醒大家两点:

  一是无论转换为固定利率还是浮动利率,转换的机会只有一次,请慎重考虑后再做决定。

  二是虽然LPR每月20日都会发布,可最短的重定价周期是1年。如果你想“跟”LPR更紧一点,可以选择1年,如果怕麻烦,可以选择2年或3年甚至更长时间。

  ⑤ 固定利率or浮动利率?

  这取决于你对未来LPR走势的判断。如果认为未来LPR会下降,那么转换为浮动利率会更好;如果认为未来LPR可能上升,那么转换为固定利率就会有优势。

  继续拿小明的例子来说。

  如果小明判断未来LPR比4.8%高,就应该选择转换为固定利率,就是4.41%。因为既然加点数值已经确定为﹣0.39%,只要未来LPR比4.8%高,选择浮动利率,实际执行利率一定比4.41%高。反之,如果小明判断未来LPR比4.8%低,就应该选择转换为浮动利率。

  经社君还帮大家计算了另一种情况,也就是过去的房贷利率不是像小明一样下浮,而是上浮,比如上浮20%。在这种情况下,得到了和小明的情况同样的结论,也就是说,无论你的房贷利率过去是上浮或是下浮,你需要判断的就是未来LPR的走势。

  ⑥ 直接告诉我选哪种方式?

  这个问题的答案经社君真的不知道,毕竟小编暂时还买不起房,哈哈哈。

  可以提示大家的是:

  从去年8月到今年2月,5年期以上LPR已经下调2次,下调的幅度不大,每次是5个基点(0。05%)。从国内国际的情况看,短期内基本处在降息周期,然而每个人的房贷剩余时间不同,无法一概而论,大家需要结合自身情况慎重决定。

  ⑦ 银行会故意提高LPR吗?

  LPR报价机制已经尽可能保证报价行真实报价,使公布的LPR具有公允性。

  18家LPR报价行都是同类型银行中具有较强影响力、公信力和定价能力的银行,且需要根据本行对最优质客户的贷款利率报价,也就是说,报价行的报价都是有真实交易作为支撑的。

  同时,央行和利率定价自律机制对各报价行的报价行为进行严格监督,定期考核评估其报价质量,并根据考核情况对报价行进行优胜劣汰。

  所以在这个问题上,大家大可放心了。

  ⑧ 有共同借款人怎么办?

  对于共同借款人问题,各家银行的规定略有不同。

  比如工行提示,对于存在共同借款人的贷款,需要由主借款人及所有共同借款人共同确认定价基准变更。所有共同借款人需要在主借款人发起变更的当天24点前完成确认,否则需要主借款人重新发起变更。建行则表示,如果房贷有多个借款人,需要借款人都办理转换且选项一致,才可办理完成。

  大家需要多多关注自己办理房贷的银行通知。

  ⑨ 疫情期间如何办理业务?

  各家银行近日都公布了存量浮动利率个人贷款定价基准转换公告。

  从公告来看,不同银行推出的转换工作方式并不相同,但主要包括线上和线下,线上即在手机银行等移动端和网上银行等电脑端进行转换,线下则通过银行网点柜台或智能柜员机转换。银行多采用网站公告、手机银行公告、短信通知等方式对客户进行提示,客户也可以拨打客服电话了解相关情况。每家银行的具体转换时间并不相同,客户需要仔细留意。

  重新签订贷款合同,是不是必须去一趟银行?答案是否定的。疫情期间,银行提倡“非接触办公”,而且转换定价基准不用重签贷款合同,只需要修订利率条款,可以通过手机银行等多种方式完成。

  最后,小编努力挣钱买房去啦~

关键词阅读:LPR 房贷利率 贷款定价

责任编辑:申雪娇 RF13056
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